Hypotheek afsluiten: lastige opgave vanaf 57 jaar

Een hypotheek afsluiten wordt na uw 56e een stuk lastiger. De regels voor hypotheken zijn de afgelopen jaren strenger geworden en vanaf 57 jaar gaat bovendien uw inkomen na pensionering een rol spelen. Financieel planner Erik van der Linde geeft tips.

De economische crisis van een jaar of tien geleden was voor de Nederlandse overheid aanleiding om de regels voor hypotheken een stuk strenger te maken. Het gebeurde in die crisisjaren te vaak dat mensen het huis waarin ze woonden niet meer konden betalen, of dat ze na verkoop met een flinke restschuld bleven zitten. Een belangrijke maatregel die de overheid nam, was het afschaffen van aflossingsvrije hypotheken: hypotheken waarbij u alleen rente over de lening betaalt, maar die lening zelf niet terugbetaalt. Ook het maximale bedrag dat mensen mogen lenen ten opzichte van hun inkomen én ten opzichte van de waarde van de woning, ging omlaag.

Voor ouderen kunnen de strengere regels problemen opleveren, vertelt financieel planner Erik van der Linde. ‘Sinds een aantal jaren gaan banken uit van een hypotheek die helemaal wordt afgelost, nadat we jarenlang aflossingsvrije hypotheken hebben kunnen afsluiten. De rente die je over een hypotheek betaalt, is meestal aftrekbaar van de belasting. Voor de aflossing geldt dat níet. Het verplicht aflossen heeft de hypotheeklasten fors verhoogd.’

Een tweede belangrijke factor waar ouderen rekening mee moeten houden, is dat vanaf hun 57e het inkomen na pensionering wordt meegewogen in het vaststellen van de maximale hypotheek die mensen mogen afsluiten. ‘Het is een goede zaak dat dat gebeurt’, stelt Van der Linde, ‘want niet iedereen heeft een goede pensioenregeling. Stel dat je met je inkomen op je 57e een hypotheek van 300.000 kunt afsluiten, maar met het pensioen dat je tien jaar later krijgt, maar een hypotheek van 200.000 kunt betalen. Dan is er een groot probleem. Het is dus heel verstandig om ruim van tevoren rekening te houden met de hoogte van het pensioen.’

De combinatie van deze factoren zorgt er echter voor dat banken doorgaans niet zitten te springen om een hypotheek voor ouderen af te sluiten. ‘Soms zelfs niet als ouderen goedkoper willen gaan wonen’, vertelt Van der Linde. ‘Neem een ouder paar dat wil verhuizen naar een goedkopere woning. Dat lijkt een uitgemaakte zaak: de nieuwe woning is goedkoper én de rente is heel laag. Daar kan geen bank op tegen zijn, zou je denken. Probleem is echter dat mensen die nu een aflossingsvrije hypotheek hebben, over hun nieuwe hypotheek wél aflossing moeten betalen en daardoor per saldo maandelijks toch meer kwijt kunnen zijn. Als de maandlasten hoger zijn dan toegestaan, kan de bank de hypotheek weigeren.’

De rigoureuze afschaffing van de aflossingsvrije hypotheek is in 2018 deels teruggedraaid, juist met het oog op senioren die in de problemen kwamen. Mensen die al in 2012 een hypotheek hadden, mogen nog tot maximaal de helft van de woningwaarde een hypotheek aflossingsvrij afsluiten, mits hun hypotheek al zo hoog was. Is de oorspronkelijke hypotheek lager dan 50 procent van de woningwaarde dan mag het aflossingsvrije deel maximaal het ‘oude’ hypotheekbedrag zijn. Bij een nieuwe hypotheek van 300.000 euro betaalt u dus over het héle bedrag rente, maar hoeft u over slechts 150.000 euro maandelijks een aflossingsbedrag te betalen. ‘Dit geldt dus alléén voor mensen die in 2012 al een hypotheek hadden’, benadrukt Van der Linde. ‘Bovendien zijn er een aantal aanvullende voorwaarden. Zo mogen mensen alleen van deze regeling gebruikmaken als de maandlasten van hun nieuwe hypotheek lager zijn dan van hun huidige hypotheek en als de rente voor minimaal 20 jaar wordt vastgezet. Op dat laatste is overigens onder bepaalde voorwaarden ook weer een uitzondering mogelijk.’ De versoepeling was aanvankelijk alleen mogelijk voor hypotheken die onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vallen (dat zijn hypotheken tot ruim 300.000 euro), maar wordt inmiddels ook voor hogere hypotheekbedragen gebruikt, vertelt Van der Linde. De seniorenregeling van NHG is bedoeld voor mensen die een nieuwe woning kopen, maar wordt door een aantal geldverstrekkers nu ook aangeboden aan mensen die hun hypotheek willen oversluiten.

Met deze versoepeling zijn nog niet alle senioren geholpen, merkt hij. ‘Het kan zijn dat mensen die nu een lage, variabele hypotheekrente betalen, die rente graag voor twintig jaar willen vastzetten met het oog op financiële zekerheid. De rente die voor zo’n lange termijn wordt vastgelegd kan samen met de bijkomende verplichte aflossing echter hoger zijn dan de variabele rente die mensen nu betalen. Dat betekent dat – in ruil voor zekerheid op de lange termijn – de maandlasten hoger worden dan de huidige en dat is voor de bank reden om te weigeren. Banken kúnnen uitzonderingen maken op hun eigen standaardregels, maar willen juist af van die uitzonderingen. De kans op maatwerk wordt dus steeds kleiner.’

Hoe maakt u als oudere toch een zo groot mogelijke kans om wél een hypotheek af te sluiten die verantwoord is en bij uw situatie past? Van der Linde geeft een aantal tips.

Als u altijd een woning hebt gehuurd en na uw 57ste een hypotheek wilt afsluiten om voor het eerst een huis te kopen, is dat behoorlijk ingewikkeld. U komt niet in aanmerking voor een aflossingsvrij deel en het bedrag dat u kunt lenen, is beperkt. Uw geldverstrekker wil wellicht onderzoeken of u een betrouwbare betaler van maandlasten bent. Toch kan het in sommige gevallen de moeite waard zijn om te kopen in plaats van te blijven huren. Vraag een hypotheekadviseur om advies voor uw situatie.

Er zijn diverse financiële producten waarmee u de overwaarde van uw huis deels in contanten krijgt uitgekeerd. Dat kan aantrekkelijk zijn als u veel geld ‘in de stenen’ hebt zitten en bijvoorbeeld een grote reis wilt maken. Bedenk wel dat deze ‘verzilverproducten’ over het algemeen erg duur zijn en zelfs het risico kunnen opleveren dat u veel sneller dan verwacht uw woning moet verkopen.