Duo Wonen voor jong en oud

De woningnood in Son en Breugel is groot: er zijn haast geen betaalbare woningen voor jongeren en nauwelijks seniorenwoningen. Het concept Duo Wonen van Amanda Schiltmans kan een oplossing zijn voor beide doelgroepen. Samen met Paulus Oerlemans, gebiedsregisseur van Woonstichting ‘thuis, zet zij zich in om het concept te realiseren.

De woningnood onder jongeren en ouderen speelt zeker niet alleen in Son en Breugel, zo begint Paulus Oerlemans. ‘Het is een nationale ramp. Starters kunnen geen betaalbare woningen vinden in hun geboortedorp, ouderen kunnen niet doorstromen naar seniorenwoningen en blijven dus wonen in hun – vaak te grote – oude huis. Het resultaat is vergrijzing. Dat speelt overal in de niet-stedelijke gebieden in Nederland.’ Maar in Son en Breugel is er een extra complicatie, vertelt hij. ‘Het ligt in de regio Eindhoven: de regio met de allerhoogste grondprijs van Nederland. En in die dure regio is Son en Breugel het allerduurst.’ 

Oerlemans is gebiedsregisseur bij Woonstichting ‘thuis. ‘Vanuit de woonstichting voer ik de regie over wat er in Son en Breugel gebeurt op vastgoedgebied. Mijn taak is ogen en oren openhouden, ideeën en behoeften van inwoners vertalen naar projecten die uitvoerbaar zijn.’ Een van die ideeën kwam zo’n tweeënhalf jaar geleden bij Amanda Schiltmans vandaan: het concept Duo Wonen. Schiltmans constateerde dat Son en Breugel enorm aan het vergrijzen was. ‘Omdat er geen alternatieven zijn, blijven veel senioren in hun huis wonen dat in de loop der tijd te groot is geworden. Vaak gebruiken ze nog maar een deel van dat huis en dus zijn er stenen die niet worden gebruikt, terwijl er aan de andere kant jongeren staan te popelen om een kans op de woningmarkt.’

Bij het concept Duo Wonen snijdt het mes aan twee kanten: als die grote woningen kadastraal worden opgesplitst in twee aparte woonunits, kunnen senioren blijven wonen op hun vertrouwde stek, én krijgen jongeren kans op een starterswoning. De senioren bewonen dan bijvoorbeeld alleen de benedenverdieping en de bovenverdiepingen worden verbouwd tot een volwaardige, aparte woning. Het bovenhuis wordt verkocht aan de woningcorporatie, die het op haar beurt verhuurt aan een jonge alleenstaande of een jong stel. Met als bijkomend element dat de jongeren hulptaken doen voor de senioren. Schiltmans: ‘En dan bedoel ik echt hulptaken, geen zorgtaken; die blijven in handen van professionals. Bij hulptaken valt te denken aan boodschappen doen, tuinieren, buiten ramen lappen, enzovoort.’ Natuurlijk staat er een financiële beloning tegenover die hulptaken, die in de constructie die Schiltmans voor ogen heeft, wordt gereserveerd in een soort spaarfonds. ‘Zo kunnen de jongeren sparen voor de kosten koper die ze moeten betalen als ze zelf een woning gaan kopen. Of – als koop niet binnen hun mogelijkheden ligt – voor het inrichten van hun woning wanneer ze een huurcontract voor onbepaalde tijd krijgen.’

Schiltmans kwam met haar idee terecht bij Woonstichting ‘thuis en kwam zo in contact met Oerlemans. Hij vertelt: ‘Amanda’s idee is geweldig! Het breekt door allerlei regels heen! Maar precies dát zorgt ook voor hobbels. Het concept past in geen enkel beleid, in geen enkel kader. Dat heb je natuurlijk altijd met experimenten, dus op zich geeft dat niet. Maar je moet een lange adem hebben om iets te realiseren.’ 

Op dit moment loopt er in Son en Breugel een experiment Duo Wonen. Van één woning – die van Marijn Peters en Sibylla Lemmers – wordt nu uitgezocht of en zo ja hoe Schiltmans’ idee gerealiseerd kan worden. Oerlemans: ‘Daarvoor moeten we drie aspecten onderzoeken: de technische, de juridische en de financiële kant van deze constructie. Dat vergt een hoop tijd. Op technisch gebied moeten we – om maar een voorbeeld te noemen – duidelijk krijgen wat er aan geluidsisolatie moet gebeuren. Het huis van Marijn en Sibylla is gemaakt voor één gezin; qua geluid kan je doorgaans meer hebben van je eigen kinderen dan van andere bewoners. Dus: wat moet er gebeuren om geluidsoverlast zoveel mogelijk te beperken in de nieuwe situatie? Op juridisch gebied moeten we onder meer uitzoeken hoe we een contract kunnen afsluiten met drie partijen: de huidige eigenaars, de woningcorporatie, en de huurders. Hoe ga je bijvoorbeeld vastleggen welke hulpdiensten worden gedaan? Een voorbeeld van een financieel vraagstuk dat we moeten oplossen, is de eventuele oprichting van een VVE. Als de woning wordt gesplitst en er komen twee eigenaren – in dit geval Marijn en Sibylla enerzijds en de woningcorporatie anderzijds – moet er een VVE komen. Dat is ingewikkeld en kost veel geld. Dus zoeken we uit of dat ook anders kan. Het is echt een serieuze klus om al die aspecten te onderzoeken.’ Voor de familie Peters-Lemmers is het nog het ingewikkeldst, voegt Oerlemans toe. ‘Het duurt lang, we moeten alles onderzoeken, overal over nadenken… Maar ja, daarom is het ook een experiment. We hopen dat hier een basis uit voortvloeit die anderen straks helpt een dergelijke constructie sneller te realiseren.’

Schiltmans is nauw betrokken bij het experiment. Zij heeft een paar jaar geleden de stichting Statiegeld Op Jeugd (SOJ) opgericht om haar idee kracht bij te zetten. ‘De rol van SOJ is die van sociaal regisseur. Wij willen bewustzijn in het dorp creëren: je hebt een keuze! Vroeger had je een huis, als je ouder werd verkocht je dat en dan ging je naar een seniorenwoning. Dat was het. Tegenwoordig is dat niet meer zo eenvoudig, en bovendien willen de meesten van ons graag op onze vertrouwde stek blijven als we ouder worden. En daar kan je voor kiezen – dat willen wij tussen de oren krijgen van de mensen. Je kan in je eigen woning blijven. Bijvoorbeeld door het huis zelf kadastraal te splitsen of door hierbij in zee te gaan met een woningcorporatie. Het bijeenbrengen van jong en oud vinden wij belangrijk: duurzaamheid in mensen, zo noemen we dat. We moeten met elkaar leven en oud worden!’ 

In het experiment met de familie Peters-Lemmers speelt de stichting van Schiltmans een grote rol. ‘Zo gaan we straks meehelpen een match te realiseren tussen het echtpaar en de jongeren. We inventariseren de hulptaken die de huidige bewoners nodig denken te hebben; het is natuurlijk belangrijk om daar rekening mee te houden bij de keuze van de nieuwe bovenburen. Ook zullen we erop toezien dat de hulptaken worden uitgevoerd. We zijn nog fiscaal en juridisch aan het uitzoeken hoe de financiële vergoeding voor die hulptaken vorm kan krijgen. Kunnen we een deel van de huursom sparen voor de jongeren of moeten we huur en vergoeding lostrekken? En wordt die vergoeding dan gezien als loon in natura, waar sociale lasten over moeten worden betaald? Of kunnen we het binnen de vrijwilligers fee houden? Ook hiervoor geldt: hierin voorzien de bestaande regels niet, dus het kost tijd om het uit te zoeken…’ 

Wat is het voordeel van kadastrale woningsplitsing in samenwerking met een woningcorporatie boven een kadastrale woningsplitsing in eigen beheer? Volgens Schiltmans zijn er drie typen senioren die kiezen voor een samenwerking met de woningcorporatie. ‘Ten eerste zijn dat de mensen die zeggen: “Mijn huis wordt te groot, ik kan het onderhoud niet meer zelf doen. Als ik mijn woning verkoop aan de woningcorporatie ligt de verantwoordelijkheid voor het onderhoud niet meer bij mij, en heb ik minder zorgen.” Ten tweede zijn er de senioren die zeggen: “Mijn oudedagsvoorziening zit in mijn stenen. Als ik een deel van mijn huis verkoop, kan ik bij mijn geld en heb ik dus meer financiële ruimte.” En ten slotte zijn er senioren die zeggen: “Ik wil wel naar een seniorenwoning, maar die is niet voorhanden. En als die er wel is, is die veel te duur. In mijn huidige woning heb ik lage maandlasten; die worden nog lager als ik een deel verkoop aan de woningcorporatie.” Oerlemans vult aan: ‘Nog een andere reden om te kiezen voor een constructie met een woningcorporatie is het ontzorgmotief. Niet alle senioren zitten te wachten op huurders. Want hoe stel je een goed huurcontract op? En wat doe je als je huurder niet betaalt? Dat is onze core business en sommige mensen vinden het heel fijn die sores bij zichzelf weg te houden.’

Om een idee als dat van Schiltmans te doen slagen, is de houding van de gemeente cruciaal. Hoe zit dat in Son en Breugel? Schiltmans antwoordt: ‘Kadastraal splitsen was hier vóór december 2017 geen optie. Nu wel: bij dat besluit heeft de SOJ de rol van aanjager gehad. We hebben gezorgd voor meer bewustwording bij de gemeente. De wethouder staat achter het concept van Duo Wonen, maar hij moet natuurlijk zijn aandacht verdelen… soms zou ik wat meer slagvaardigheid wensen.’ Oerlemans scherpt het aan: ‘De gemeente zet nu inzake de woningnood volledig in op woningsplitsing. Maar hoe prachtig ik dat idee ook vind, het is niet de enige oplossing voor het gehele probleem. De meeste gemeenten zetten in op nieuwbouw, maar dat staat deze gemeente dan weer niet voldoende toe. Jammer.’ En er is nog een probleem, vertelt Oerlemans: ‘De gemeente zet in het woonbeleid weliswaar volledig in op woningsplitsing, maar tegelijkertijd handhaaft ze de bestaande regels. Terwijl dit een experiment is dat niet in het bestaande beleid past. Een voorbeeld: de gemeente eist dat we bij Marijn en Sibylla drie parkeerplaatsen op eigen terrein gaan realiseren. Dat is onmogelijk; daar is de woning niet voor gebouwd. Bovendien ken ik weinig straten in Nederland waar zoveel parkeerplaatsen leeg staan als in de straat van Marijn en Sibylla. Deze straat kan er makkelijk een huishouden bij hebben, maar dat vergt dan wel maatwerk van de gemeente. De voorwaarden moet hier en daar verlicht worden. Want als de gemeente enerzijds zegt iets te willen, maar het in de praktijk onmogelijk maakt… dan komen we niet ver.’